Método de Capitalización de Rústicas
Introducción
Esta hoja resuelve de forma sencilla la valoración de fincas rústicas por el Método de Capitalización. Este método es preceptivo para las valoraciones con finalidad expropiatoria o hipotecaria.
Contenido
Comenzamos entrando en la HOJA DE DATOS. La entrada de datos se realiza tan sólo en las celdas de color salmón, y eligiendo en los desplegables de color verde. Las celdas de color malva presentan los resultados de forma automática.
Bajo el título, se comienza definiendo la dirección de la finca y los datos principales de la misma. La superficie de la finca, en color malva, aparecerá de forma automática procedente de la siguiente tabla.
A continuación, debe escogerse la finalidad de la valoración del desplegable. Si ésta es libre nos permitirá más adelante escoger los tipos y coeficientes adecuados.
En caso de expropiaciones, urbanísticas o hipotecarias, su elección hace que el beneficio del explotador (B) se convierta en cero, y los coeficientes que afectan a la tasa y al valor final de la finca queden limitados.
En el siguiente grupo, se introducen los cultivos de cada subparcela de la finca, con su tipo y superficie. Los cultivos se eligen de los desplegables de color verde.
En ellos están casi todos los cultivos recogidos en el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. La columna de la derecha sale de forma automática y es un coeficiente asociado al tipo de cultivo, para la corrección de la tasa de capitalización.
En el siguiente bloque, se determina en primer lugar el Beneficio del Explotador (B) del desplegable verde. En la celda de la derecha aparece de forma automática este mismo valor, si la valoración es libre. En los otros casos la celda adquiere valor cero.
En la siguiente celda se fija la Tasa de Capitalización, que según normativa es el tipo medio de las Obligaciones del Estado a 30 años.
En la siguiente celda aparece la Tasa corregida mediante el coeficiente determinado en la tabla anterior en función del tipo de cultivo.
Por último, la siguiente celda recoge el factor de localización (Fl) que procede de los siguientes coeficientes.
Para ello, tan sólo hay que rellenar en las casillas salmón las poblaciones que se sitúan a menos de 4 km (P1) o entre 4 y 40 km (P2) de la finca, así como la distancia a núcleos de comunicación importantes (aeropuertos, ave, etc.). También hay un desplegable para las fincas calificadas ambientalmente, en cuanto a su calidad y los usos permitidos.
Entrando en la HOJA DE CÁLCULO, determinaremos en la primera tabla, para cada cultivo, su rendimiento (Ton/ha) y el precio de venta del mismo (€/ha). Ello nos dará la totalidad de ingresos de la explotación.
¡Importante! Introducir en la celda salmón última el importe de la PAC.
En la siguiente tabla debemos insertar los costes de explotación de cada tipo de cultivo (€/ha).
Esto nos da los costes totales de la explotación.
En un anexo, publicamos ratios de aprovechamientos y precios de los costes de explotación de cada uno de los cultivos, extraídos de publicaciones del Ministerio de Agricultura, otras comunidades autónomas, Lonjas, etc.
La siguiente tabla se genera automáticamente y nos da la diferencia de ingresos y gastos de explotación. Teniendo en cuenta el beneficio del explotador elegido, o impuesto por normativa, se determina la Rentabilidad de la finca que será necesario capitalizar, al tipo que aparece en la celda inferior.
Pasando a la HOJA DE RESULTADOS, nos aparece en primer lugar el resultado del valor de la finca por capitalización al tipo correspondiente, resultante de la hoja de entrada de datos.
Este valor se multiplica por el Factor de Localización resultado también de la hoja de entrada de datos y se obtiene el Valor Final de la Finca.
A continuación, se valoran las edificaciones existentes y las instalaciones, si existen.
En las edificaciones se distinguen las residenciales (cortijos, haciendas, etc.) de las agrarias, asimilables a industriales, que cuentan con costes de construcción y coeficientes de antigüedad distintos.
Finalmente aparece un resumen de valores:
En ellas, como se ve, aparecen automáticamente la superficie y la antigüedad, procedentes de la hoja de entrada de datos. Hay que escoger de los desplegables la conservación (normal, regular, deficiente o ruinosa) y la calidad constructiva (alta, media o baja). El coste de construcción aparece automáticamente procedente de una tabla actualizable.
Los coeficientes de antigüedad y conservación aparecen de forma automática y el programa nos determina el Coste de Reposición Neto de la edificación.